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Debo tres cuotas de mi hipoteca, ¿me puede desahuciar el banco?
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Cuando el deudor haya incurrido en el impago de tres cuotas mensuales los bancos no podrán iniciar la ejecución hipotecaria  de la hipoteca. La reforma de la Ley Hipotecaria que ultima el Gobierno tendrá en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que el hipotecado ha dejado de pagar. Tal y como comentan varios medios, la cláusula de vencimiento anticipado se activará cuando el importe de las cuotas impagadas represente el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.

“Cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo”, reza el borrador de anteproyecto de ley. En este documento se recoge además que si la vida del crédito fuera superior a diez años, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas equivalgan “al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo”.

El ministro de Economía, Luis de Guindos, ya adelantó hace mas de un mes cuáles serían las líneas maestras de la futura Ley Hipotecaria. Entonces avanzó que ésta definiría un porcentaje del capital pendiente de amortizar a la hora de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Hay que recordar que esta cláusula -presente en la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios y responsable del desahucio de miles de familias-, permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.

Un ejemplo. Imaginemos una hipoteca de 200.000 euros y una cuota mensual de 700 euros. Ahora el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria al tercer impago por parte del cliente. Es decir, cuando éste le debe 2.100 euros, apenas un 1.05% del total de la deuda pendiente. Con esta reforma, el impago debería alcanzar los 10.000 euros, si el incumplimiento se produce dentro de los diez primeros años del préstamo.

Tres cuotas de hipotecaJuzgado de Madrid anula la clásula que permite ejecutar hipotecas por incumplir pagos, considera abusiva esta condición impuesta por Bankia y que afectó al pago de un recibo del IBI, cada vez se estan dando mayores pasos en este sentido como vemos en este reciente caso. El juzgado de Primera Instancia 101 bis de Madrid, encargado en exclusiva de las demandas por «cláusulas abusivas» en esa autonomía, emitió una sentencia en la que declaraba la nulidad, y por tanto su total expulsión del contrato, de la cláusula relativa al vencimiento anticipado de una hipoteca de Bankia.

La polémica de la clausula

La cláusula vencimiento anticipado ha sido ya cuestionada en varias ocasiones tanto por la justicia española como por la europea. Precisamente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunciaba a principios de año sobre dicha cláusula y daba potestad a los jueces nacionales para declararla como nula -y por tanto, como no puesta en el contrato- aun cuando el banco hubiera respetado los plazos para realizar la ejecución hipotecaria. Entonces, la justicia europea dijo que debía ser el juez nacional quien debía valorar “el carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo”.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ya tiene su veredicto respecto a la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, presente en la inmensa mayoría de las hipotecas.

Hipotecas cuotasEl TJUE respondía a una cuestión prejudicial elevada el 10 de septiembre de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Santander (Cantabria) sobre la validez de una cláusula de vencimiento anticipado presente en la hipoteca firmada con Banco Primus. Cuestión prejudicial a la que se sumaba hace un año la elevada por el juez Jesús Alemany Eguidazu, del Juzgado de Primera Instancia de Fuenlabrada (Madrid). Tal y como ha sucedido con las cláusulas suelo, existe un antes y un después judicial. La fecha clave, al igual que sucedió con el suelo de las hipotecas, es mayo de 2013 con la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien las entidades financieras solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades antes de iniciar la ejecución. Tras la reforma legislativa, los bancos se vieron obligados a esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades— antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

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